Quelques enseignements de la cour en matière de cheminées, foyers et vices cachés.

Posté le 01/10/2014

Foyer non conforme à la règlementation actuelle mais non vicié car conforme à celle de son époque.

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« Le Tribunal retient de l'ensemble de la preuve, que le foyer n'était pas impropre à être utilisé lors de la vente, qu'il a bien fonctionné durant une période de 17 ans et demi (incluant deux ans et demi durant lesquels les demandeurs utilisent le foyer). Dans un tel contexte on n'est pas devant une situation de vice caché. Le manquement à une norme du Code national du bâtiment ne bonifie pas la position des demandeurs en ce que ce seul facteur ne suffit pas pour qualifier de vice caché la condition du foyer, c'est ce qui se dégage des décisions des tribunaux dans les affaires Rioux c. Doré; Gour c. Major; et St-Onge c. Boivert [6].

[39] On est devant une situation où la configuration du foyer constitue davantage une particularité propre aux foyers installés dans les maisons neuves construites à l'époque dans le secteur et la région où est construit l'immeuble. »[1]

Sanction du rapport de l’inspecteur pas assez clair : responsabilité de l’inspecteur

« Le Tribunal retient de l'ensemble de la preuve, que le rapport d'inspection préachat qui est au cœur du présent litige, ne contenait que des recommandations mineures qui n'étaient pas de nature à alerter des futurs acheteurs sur les dangers potentiels qu'ils couraient à utiliser le foyer et la cheminée tels qu'ils se présentaient au moment de l'examen des lieux. En lisant le rapport qui leur était présenté, les demandeurs n'avaient aucun motif de suspecter quoi que ce soit, alors qu'à l'audience, le défendeur a convenu avec l'expert des demandeurs qu'il y avait là un problème préoccupant, des anomalies de nature à lever un "drapeau rouge". Or, ses recommandations faites oralement lors de la visite des lieux, lesquelles ont été reproduites par la suite dans son rapport, n'en font pas état. Le défendeur émet des conseils utiles à l'intention des demandeurs aux fins qu'ils prennent bien soin de leur maison mais il n'émet aucune réserve de quelqu'importance à l'égard du foyer ainsi que de la cheminée. Selon tous les témoins experts entendus à la réquisition des demandeurs, l'utilisation du foyer s'avérait dangereuse. Il est vrai que certains en sont venus à cette conclusion après avoir entrepris des travaux de démolition mais il n'en demeure pas moins qu'il y avait présence d'indices permettant de suspecter des anomalies.

Sans mettre en cause la compétence professionnelle du défendeur dont le rapport d'expertise et le témoignage à l'audience sont empreints de sérieux sans aucune connotation de désinvolture, force est d'admettre qu'il y a eu un manquement de sa part engageant sa responsabilité civile, les attentes des demandeurs étant justifiées quant à l'étendue de ses obligations à leur égard.[2] »

La cheminée est couverte par la garantie légale :

[24] Certes, le foyer est un accessoire de la résidence selon l'article 1726 C.c.Q [7]. Il s'ensuit que tant l'objet principal du contrat de vente que ses accessoires sont couverts par la garantie de qualité. Cela ne signifie toutefois pas qu'il y a une garantie de qualité distincte pour chacun des accessoires de la résidence. Il s'agit d'une garantie pour le tout. Si l'un des accessoires du bien est entaché d'un vice qui empêche l'usage du bien, le vendeur est tenu d'indemniser l'acheteur pour cette perte d'usage et non seulement pour la perte d'usage de l'accessoire.[3]

Reconnaissance du bon rapport d’inspection : le tribunal accorde une valeur plus probante

 [31] Il est important immédiatement de souligner que dans ce rapport produit sous la cote D-2 on mentionne ceci:

« Notre inspection des cheminées et des foyers est visuelle et limitée. La vérification de la condition et/ou de la présence de revêtement interne ou de la conformité des cheminées ne fait pas partie de l'inspection. La mauvaise installation, les dommages ou la détérioration ne peuvent être déterminés par simple examen visuel. L'inspection de la cheminée se limite aux composantes visibles et/ou facilement accessibles de l'extérieur. L'examen des parties à l'intérieur, des parties internes ou inaccessibles dépasse la portée de l'inspection: par exemple, la présence de revêtement interne, sa détérioration, les dommages ou la présence de fissure, la mauvaise installation, le manque de mortier, l'intérieur des conduits et les tests de fumée sont exclus. Si le client désire une révision détaillée, il est conseillé de consulter un entrepreneur spécialisé.

Les foyers, poêles à bois ainsi que leurs cheminées/conduits sont des appareils qui sont sujets à des exigences/normes de fabrication et d'installation particulières et rigoureuses concernant la sécurité. Nous recommandons d'en vérifier les exigences auprès de spécialistes avant de les utiliser. Nous ne donnons aucune garantie, assurance ou certification concernant les cheminées.

Il est recommandé de vérifier auprès des autorités concernées au sujet des normes et règlements visant les cheminées et les foyers particulièrement en ce qui a trait à la sécurité.»[4]

Importance de toujours minimiser ses dommages même si on a raison :

« [155] Ici, nous avons un foyer de maçonnerie. Avec l'ensemble de la preuve et surtout l'expertise de monsieur X le Tribunal retient le fait qu'il n'était pas nécessaire de démolir complètement la cheminée et de remplacer le foyer tel que l'a fait la demanderesse pour régler le vice dont il était affecté. »[5]

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[1]Giancola c. Serrechia, 2008 QCCQ 7766 (CanLII)

[2]Bergeron c. Bluteau, AZ-01036374 (C.Q.).

[3]Pellerin c. Alpha, compagnie d'assurances inc. 2009 QCCA 744

[4]Axa Assurances inc. c. Immeuble Saratoga inc., 2007 QCCA 1807 (CanLII), [2008] R.D.I. 35 (C.A.).

[5]Bernard c. Hamel, 2005 CanLII 37531 (QC CS)