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Copropriété divise : le vice caché affectant une partie commune

Posté le 18/06/2018

L’achat d’une copropriété peut amener son lot de problèmes. Il arrive souvent qu’après le transfert de propriété, le nouveau copropriétaire s’aperçoit que son immeuble est affecté d’un ou de plusieurs problèmes. 

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Le vice peut affecter aussi bien une partie commune qu’une partie privative. Pour le savoir, l’acheteur devra se référer à sa déclaration de copropriété qui identifie quelles sont les parties communes. En cas de silence de la déclaration de copropriété, ce dernier pourra alors se référer à l’article 1044 du Code civil du Québec, qui établit une présomption quant aux parties communes.

Lorsque le vice affecte une partie commune, il est de la responsabilité du syndicat d’agir afin de remédier à la situation. En effet, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou par le défaut d’entretien des parties communes[1]. Bien évidemment, pour lui permettre d’effectuer les réparations nécessaires, il se peut fort bien que le syndicat ait à voter une cotisation spéciale qui affectera l’ensemble des copropriétaires jusqu’à concurrence de leur quote-part.

Le nouvel acheteur pourra tenter d’exercer un recours en vices caché contre son vendeur pour le montant qu’il aura versé au syndicat à titre de cotisation spéciale. En effet, la jurisprudence va dans ce sens. Dans la décision Blanchet c. Morin[2], le juge est d’avis que :  

 [42]  Le fait que le Syndicat soit celui qui est responsable des parties communes au nom de l'ensemble des copropriétaires indivis et responsable à ce titre de tout dommage causé aux copropriétaires par un vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes[2], et également habilité à intenter au besoin toute action fondée sur un vice caché ou un vice de construction[3], ne change rien à l'affaire.

[43] Il s'agit en effet du cas particulier où une partie privative subie des dommages en raison d'une partie commune ce qui appelle nécessairement la responsabilité du Syndicat à l'égard du copropriétaire divis de cette partie privative.

[44]  Quant au fait que le Syndicat puisse intenter une action au nom de tous les copropriétaires concernant un vice caché ou un vice de construction, il s'agit d'une capacité légale qui découle directement de ses responsabilités par rapport à l'immeuble.

[45] L'article 1726 C.c.Q. ne fait pas de distinction selon le type de propriété concernée et n'exclut d'aucune manière le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés.

En conclusion, il importe peu que le vice affecte une partie commune ou une partie privative puisque dans les deux cas, le vendeur pourra engager sa responsabilité si l’acquéreur parvient bien évidemment à démontrer que les critères pour conclure à un vice caché ont bel et bien été rencontrés[3].  

 

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[1]. Art. 1077 du Code civil du Québec.

[2]. Blanchet c. Morin, 2007 QCCQ 9187 (CanLII).

[3]. Art. 1726 du Code civil du Québec