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Le recours en vices cachés

Posté le 18/06/2018

Avant de prendre la décision d’intenter un recours en vices cachés contre son vendeur, il y a des étapes que l’acheteur se doit de suivre s’il souhaite avoir de meilleures chances de succès devant les tribunaux. 

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D’abord, la première chose à faire est de regarder dans l’acte de vente notarié si la vente a été faite avec ou sans garantie légale. En effet, seules les personnes ayant achetées l’immeuble avec une garantie légale auront la possibilité de se prévaloir d’un recours en vices cachés.

Ensuite, l’acheteur doit obligatoirement aviser par écrit le vendeur du fait qu’il a découvert un vice caché dans l’immeuble conformément à l’article 1739 du Code civil du Québec. La dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable à compter de la découverte du problème. Or, selon la jurisprudence, un délai jugé raisonnable serait de 7 à 12 mois tout dépendamment de la gravité de la situation et des expertises à effectuer[1]. L’idéal serait d’envoyer l’avis dans les 6 premiers mois. Il est également important de prévoir un délai (généralement, 10 jours) dans l’avis de dénonciation afin de permettre au vendeur de venir constater l’état de la situation, de procéder à des expertises s’il le souhaite et de remédier à la situation si tel est son désir[2]. Il ne faut donc pas que l’acheteur débute les travaux avant que le délai dans l’avis de dénonciation ne soit terminé. Une fois le délai écoulé, l’acheteur peut débuter les travaux étant donné qu’il a l’obligation de minimiser ses dommages[3]. Notez également que l’avis de dénonciation peut être envoyé sous forme de mise en demeure.

 

Les critères à rencontrer afin de pouvoir parler d’un possible problème de vices cachés sont prévus à l’article 1726 du Code civil du Québec. Premièrement, le vice doit être antérieur à la vente. Deuxièmement, le vice doit être caché. Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert[4]. Troisièmement, le vice doit être inconnu de l’acheteur. Cela signifie que si l’acheteur était au courant, avant de signer l’acte de vente, du problème soit verbalement, soit suite à la dénonciation du problème dans la déclaration du vendeur ou encore dans le rapport d’inspection préachat, il ne s’agit pas d’un vice caché puisque l’acheteur est considéré avoir acheté en toute connaissance de cause. Finalement, le vice doit être suffisamment grave pour dire que l’acheteur n’aurait pas acheté l’immeuble en question ou l’aurait acheté à un prix moindre.

Ce n’est pas parce que les critères énoncés ci-dessus sont rencontrés qu’il est absolument question d’un vice caché. Il faut tenir compte de l’usure normale. En effet, il y a des biens qui se doivent d’être changé après un certain temps étant donné qu’ils ont atteint une durée de vie raisonnable[5]. Prenons par exemple le cas des fenêtres. Celles-ci doivent généralement être changées à tous les 10 ou 15 ans.

Avant de se tourner devant les tribunaux, il est toujours possible de conclure une entente à l’amiable avec son vendeur. L’idéal est de consigner cette entente par écrit afin que les deux parties soient bien protégées. Une entente constitue un contrat et les parties y sont liées conformément à l’article 1434 Code civil du Québec.

Enfin, si l’acheteur souhaite aller devant les tribunaux pour faire trancher le litige qui l’oppose à son vendeur, il devra au préalable avoir envoyé une mise en demeure au vendeur indiquant le montant de sa réclamation. S’il s’agit d’une réclamation de 15 000$ et moins, c’est la Cour des petites créances qui aura compétence pour entendre l’affaire. Les parties devront donc se représenter seules. Si l’acheteur poursuit le vendeur pour plus de 15 000$ mais moins de 85 000$, c’est la Cour du Québec qui sera alors compétente. Pour les causes de plus de 85 000$, il faut s’adresser à la Cour supérieure. De plus, il est très important de respecter le délai de prescription prévu par la loi sans quoi le recours peut être rejeté d’emblée. En matière de vices cachés, l’acheteur possède 3 ans pour poursuivre le vendeur à compter de la découverte ou de la connaissance du problème conformément à l’article 2925 du Code civil du Québec.

En conclusion, il faut s’assurer de bien respecter la procédure pour ne pas nuire à son recours. Avant d’acheter une maison, il faut être prudent et examiner chacune des pièces de façon attentive. Suite à la découverte d’un vice, il faut prendre des photos datées, des vidéos si nécessaire, et envoyer l’avis de dénonciation au vendeur le plus tôt possible. 

 

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[1] Poirier c. Martucelli, 1995 CanLII 5533 (QC CA).

[2] Tremblay c. Calletta, 2008 QCCQ 11816 (CanLII).

[3] Article 1479 du Code civil du Québec.

[4] Article 1726 du Code civil du Québec.

[5] Vatcher c. Tremblay, 2006 QCCQ 2907 (CanLII).