La version de votre navigateur est obsolète. Nous vous recommandons vivement d'actualiser votre navigateur vers la dernière version.

Le vice caché et le vendeur professionnel

Posté le 18/06/2018

Les acheteurs qui se retrouvent avec des problèmes suite à l’acquisition d’une propriété pensent souvent que le dommage qu’ils subissent est synonyme de vice caché.  La réalité est souvent toute autre. 

Version imprimable

 

Lorsqu’on parle de vice caché, la loi prévoit des critères spécifiques : le vice doit exister au moment de la transaction, ne pas être visible par un acheteur prudent, ne pas être déclaré et être important[1].

Lorsque le vendeur est un professionnel de la vente de ce type de biens, le Code civil du Québec prévoit que l’acheteur puisse, en plus de le forcer à réparer, lui réclamer des dommages-intérêts découlant de la présence de vices cachés :

 «1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur.

  1729. En cas de vente par un vendeur professionnel, l'existence d'un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l'acheteur. »

Ces règles vont aussi loin que forcer le vendeur professionnel à « garantir» le bon fonctionnement du bien :

«1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. »

Cependant, la qualité de vendeur professionnel ne se présume pas. Il faut être capable de la démontrer :

«[76] Le Tribunal partage les commentaires exprimés par monsieur le juge Massol dans l’affaire Racine c Perrault[14] :

[35] Il faut donc qu'il existe une relation intime entre le bien vendu et l'activité du vendeur de sorte qu'on puisse présumer de la connaissance de ce dernier de la qualité de ce qu'il distribue. Il n'a pas besoin d'être spécialiste; il doit cependant agir comme un vendeur en semblable matière.

[36] Paul Perrault est agent immobilier, son travail consiste à recevoir des mandats de personnes intéressées à vendre ou à acheter des immeubles. Il aide le vendeur à fixer un prix; s'occupe de la publicité, des visites; négocie et clôt la transaction. Il s'abstient de donner quelque opinion sur les aspects techniques et de participer à l'amélioration de l'immeuble. Il doit, de même, éviter de se placer en situation de conflit d'intérêts. Bref, l'ensemble des règles gouvernant le travail d'un agent sont incompatibles avec un intérêt personnel quant au bien vendu.

[37] Il en découle que la transaction en litige ne peut être examinée à travers le prisme de la fonction d'agent immobilier. Il pourrait se qualifier de vendeur professionnel si la preuve établissait qu'il vend, sur une base régulière, des immeubles à des fins de profit, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

(Soulignements du Tribunal; références omises)

[77]     Il résulte de cette conclusion que la demanderesse ne peut obtenir de condamnation en dommages concernant l’obstruction du drain sanitaire. »[2]

 

 Préparé par Assistco. Aucun droit de reproduction n’est permis.

 

 

 

 

 

 



[1] Article 1726 C.c.Q

[2] Simard c. Richard, 2012 QCCS 2361 (CanLII)