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Les devoirs du vendeur et de l’acheteur en matière de vices cachés

Posté le 18/06/2018

L’achat d’une nouvelle propriété peut constituer une étape stressante dans la vie de toute personne. Il est donc important de prendre toutes les précautions possibles afin d’éviter d’éventuels problèmes. 

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Cet article abordera sommairement quels sont les devoirs de l’acheteur et du vendeur lors du processus d’acquisition et de vente d’une propriété.    

L’article 1726 du Code civil du Québec traite du devoir de prudence et diligence. Tout acheteur qui fait l’acquisition d’un bien mobilier ou immobilier a le devoir de poser des questions au vendeur afin de déterminer quels sont les problématiques associées au bien, le cas échéant. Lors de l’achat d’une maison, l’acheteur doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble. S’il a un doute sérieux sur l’existence d’un problème ou d’un défaut, il a le devoir de pousser ses recherches plus loin. Évidemment, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent qu’il ait une connaissance particulière dans le domaine de l’immobilier[1]. Si c’est le cas, ses vérifications devront être effectuées encore plus attentivement.

La notion d’acheteur prudent et diligent réfère à la personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances que l’acheteur dont il est question. Ainsi, il faut regarder si la personne raisonnable aurait quant à elle été en mesure de déceler un problème avec la propriété (ex. défaut apparent) et, si oui, il ne s’agira pas d’un vice caché. Bien que l’article 1726 du Code civil du Québec semble indiquer que l’inspection préachat est optionnelle, la jurisprudence établit que dans certains cas, cette étape est fondamentale. En effet, l’acheteur doit procéder à une inspection lorsqu’il décèle des indices laissant présager des problèmes. De plus, l’acquisition d’un immeuble d’un certain âge entraine également l’obligation d’obtenir un rapport d’expertise, tel que le souligne la Cour supérieure dans Berger c. Trudel[2].

Quant au vendeur, il a un devoir d’information envers son futur acheteur. Il doit lui révéler tout ce qu’il connait à propos de la propriété en vente ou devrait connaitre, car la bonne foi doit gouverner la conduite des parties[3]. Le vendeur doit remplir la déclaration du vendeur au meilleur de ses connaissances sans quoi une vente faite avec garantie légale, pourrait mener à un recours en vices cachés. De plus, des propos mensongers tenus par le vendeur pourraient également donner naissance à un recours en dol de la part de l’acheteur (1401 du Code civil du Québec). En effet, l’acheteur pourrait invoquer que son consentement a été vicié au moment de l’achat puisqu’il y a des informations que le vendeur a fait défaut de lui communiquer.

Il faut comprendre que tout vendeur peut se dégager de la garantie légale en vice caché, sauf s’il s’agit d’un vendeur professionnel. Le vendeur non professionnel peut se dégager de sa responsabilité pour vice caché en stipulant sur le contrat que la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur (art. 1733 du Code civil du Québec).  En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur (art. 1729 Code civil du Québec).

 

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[1] Bouchard c. Marchand Dénommé, 2012 QCCQ 3562, par. 40 (CanLII)

[2] Berger c. Trudel, 2012 QCCS 4255 (CanLII)

[3] Article 1375 du Code civil du Québec