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Les vices cachés dans une copropriété

Posté le 18/06/2018

La vie en copropriété peut parfois amener son lot de problèmes. Un jour ou l’autre, un copropriétaire pourrait avoir à faire face à un vice de conception, un vice de construction, un vice de sol ou encore un vice caché.

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Il faut être en mesure d’établir la distinction entre un vice de conception, un vice de construction, un vice de sol et un vice caché. D’abord, un vice de conception est un problème qui affecte la conception même du bien. Il s’agit dans la majorité des cas d’un défaut d’ingénierie ou encore d’architecture[1]. Un vice de construction signifie plutôt que l’œuvre n’a pas été construite telle que conçue. L’entrepreneur aurait donc dérogé aux plans ou à une ou plusieurs normes en vigueur au moment de la construction ou de la réalisation de l’ouvrage[2]. Le vice de sol découle d’une mauvaise évaluation de la mécanique des sols ou de la présence de contaminants dans le sol par exemple[3]. Finalement, le vice caché peut découler d’un vice de conception, d’un vice de construction ou d’un vice de sol mais il doit répondre aux 4 critères suivants :

-        Le vice doit être caché;

-        Le vice doit être inconnu de l’acheteur;

-        Le vice doit être antérieur à la vente;

-        Le vice est suffisamment grave au point où le vice rend le bien acheté impropre à l’usage ou en diminue considérablement l’utilité de telle sorte que l’acheteur n’aurait pas acheté ou payé un prix aussi élevé.

L’art. 1077 du Code civil du Québec précise que le « syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire ». Ainsi, dans le cas d’un vice de conception ou de construction, il est possible pour le copropriétaire ou le tiers de réclamer les dommages directs au syndicat. Ce dernier peut par la suite intenter un recours contre le responsable du vice en question et ce, en vertu de l’art. 1081 CcQ[4]. À noter que le syndicat ne peut exclure sa responsabilité en insérant une clause dans la déclaration de copropriété à cet effet puisque l’article 1077 est un article d’ordre public.

L’article 1081 C.c.Q énonce quant à lui que « Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. » Cet article permet donc au syndicat d’intenter de son propre chef un recours suite à la découverte d’un vice et ce, même si le copropriétaire ou les copropriétaires visés n’intentent une action contre lui. De plus, le syndicat peut agir en matière de vices cachés lorsqu’une partie privative est affectée, à condition d’obtenir au préalable l’autorisation du copropriétaire concerné.

 

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[1] André M. BENOIT et Marie TRUDEL, Manuel de gestion d'un syndicat de copropriété divise au Québec, 2e Éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2009), p. 141.

[2] Id.

[3] Id., p. 142.

[4] Gestion J. Vallée inc. c. Syndicat de la propriété Gestion du Village du Nord, (C.Q., 1997-03-05), SOQUIJ AZ-97036221, B.E. 97BE-359)