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Acheter avec ou sans garantie légale? Quelles sont les conséquences?

Posté le 18/06/2018

Nombreux sont les acheteurs qui procèdent à l’achat de la maison de leur rêve sans garantie légale et ce, sans en comprendre réellement les conséquences. 

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Pourtant, au niveau juridique, rien n’oblige un vendeur à vendre sa résidence avec garantie légale, à moins d’être un vendeur professionnel tel que prévu à l’article 1733 du Code civil du Québec.

La garantie légale comprend à la fois la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété[1]. La garantie de qualité concerne plus précisément les vices cachés alors que la garantie du droit de propriété concerne plus spécifiquement les vices de propriété. Il y a entre autres vice de titre dans le cas où le vendeur aurait vendu la maison sans acquitter les hypothèques légales qui ont été inscrites sur l’immeuble en question[2]. Par exemple, un entrepreneur qui aurait fait des rénovations à la résidence et qui n’aurait pas été payé par le vendeur aura probablement inscrit une hypothèque légale de la construction sur la maison en vertu de l’article 2727 du Code civil du Québec. L’entrepreneur impayé peut donc se retourner contre le nouveau propriétaire de l’immeuble, soit l’acheteur, afin de récupérer les sommes qui lui sont dues. À noter qu’une assurance de titre peut être contractée chez un notaire et permet à l’acheteur de se protéger dans de telles situations. 

Au niveau des recours, un acheteur qui achète une résidence sans garantie légale ne pourra poursuivre son vendeur en vices cachés. Cela ne signifie pas pour autant que le vendeur est libre de toute poursuite. L’acheteur conserve tout de même un recours contre le vendeur pour ses faits personnels. En effet, l’article 1732 du Code civil du Québec précise que « les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels ». C’est donc dire qu’il serait possible de poursuivre le vendeur qui aurait lui-même refait l’électricité de la maison alors qu’il a été prouvé que les travaux ont mal été effectués et qu’ils présentent un risque d’incendie important.

Il serait également possible de tenir le vendeur responsable pour le préjudice subi suite à la non-divulgation à l’acheteur d’un problème dont il avait connaissance au moment de la vente. Dans un tel cas, l’acheteur n’a pu donner un consentement libre et éclairé, tel que requis par l’article 1399 du Code civil du Québec. Il y a donc erreur sur le consentement provoquée par le dol de l’autre partie[3], permettant ainsi à l’acheteur de demander la nullité du contrat, des dommages-intérêts ou encore une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer[4]. Toutefois, rare sont les fois où le juge conclura à la nullité de la vente. Étant donné que la bonne foi se présume, le dol constitue une exception et doit être spécifiquement prouvé[5]

Une personne qui souhaite acheter une maison sans garantie légale devrait donc mettre toutes les chances de son côté et faire inspecter la maison par un inspecteur en bâtiment certifié. D’ailleurs, un inspecteur avisé de l’exclusion de la garantie légale par le futur acheteur, devrait redoubler de prudence au moment de l’inspection préachat.

Dans le cas de l’achat d’une résidence avec garantie légale, l’acheteur conserve la possibilité de poursuivre le vendeur pour vices cachés. Attention toutefois, ce ne sont pas tous les problèmes qui constituent des vices cachés. Il y a des critères à rencontrer et des nuances à faire. À titre d’exemple, l’usure normale n’est pas un vice caché puisqu’il y a certaines choses dans une maison qui nécessite d’être remplacées après un certain temps comme les fenêtres et la toiture par exemple. La procédure pour intenter un recours en vices caché sera abordée dans le prochain article. 

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[1] Art. 1716 Code civil du Québec

[2] Art. 1723 Code civil du Québec

[3] Art. 1401 Code civil du Québec

[4] Art. 1407 du Code civil du Québec

[5] Girard c. Dufour, 2015 QCCS 340 (CanLII); Article 2805 du Code civil du Québec.