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Problème avec une piscine : est-ce un vice caché?

Posté le 18/06/2018

Découvrir un problème avec sa piscine suite à l’acquisition d’une nouvelle propriété peut constituer un vice caché, mais encore faut-il que l’acheteur prouve celui-ci devant le juge. 

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L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit que « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ».

Ainsi, pour conclure à un vice caché, plusieurs critères doivent être rencontrés. D’abord, le vice doit être caché. Ensuite, il doit être inconnu de l’acheteur et suffisamment grave pour dire que l’acheteur n’aurait pas acheté la propriété ou l’aurait acheté à un prix moins élevé s’il avait connu le vice. Enfin, celui-ci doit être antérieur à la vente.

Il est très important de ne pas oublier de faire parvenir un avis de dénonciation au vendeur pour l’aviser du vice caché et ce, dans un délai raisonnable. L’omission d’envoyer cet avis peut être fatal à un éventuel recours.

Dans la décision Depelteau c. Baribeau[1], les demandeurs réclament la somme de 3761.28$ aux vendeurs pour le remplacement de la piscine. Lors des différentes visites pré-achat, les acheteurs s’aperçoivent que la piscine est vide et que le tôle extérieur de la piscine est endommagé. Dans la déclaration des vendeurs, il est mentionné que la toile est percée et c’est pourquoi les vendeurs consentent à réduire le prix de 1000$. Suite à l’acquisition de la résidence, les acheteurs font venir un expert qui leur confirme que la piscine ne peut être réparée et qu’elle doit être changée. Ils se retournent donc contre les vendeurs. Le juge conclut que le vendeur doit donner l'heure juste à l'acheteur et lui révéler tous les éléments dont il a connaissance. D'autre part, l'acheteur doit procéder à un examen attentif de l'immeuble et vérifier tous les éléments pour lesquels il y a des indices détectables. Le tribunal est d’avis que les acheteurs n’ont pas prouvé l’existence du vice. Les acheteurs avaient vu que le mur de la piscine était bombée avant d’acheter la maison. Le juge rejette donc la demande des acheteurs.

Ensuite, dans la décision Leduc c. Brouillette[2], les acheteurs réclament aux vendeurs la somme de 15 000$ pour des vices cachés à la propriété achetée en 2013, plus particulièrement à la piscine creusée. Avant l’achat, les acheteurs ont vu différentes photos de la piscine qui semblait en bon état. Dans la déclaration du vendeur, aucun problème avec la piscine n’a été révélé. Lors de la visite de la maison, la piscine était fermée, mais les acheteurs ont remarqué que l’eau était brunâtre et que la toile était décolorée et pendante d’un côté. Ils ont également été informés que la piscine avait été construite il y a plus de 25 ans et que certaines parties du trottoir entourant la piscine devraient être changées. Dans le rapport d’inspection préachat, il a été conseillé aux acheteurs de consulter un spécialiste pour vérifier l’état de la piscine, ce qu’ils n’ont pas fait. Suite à l’achat, les acheteurs font venir un expert pour changer la toile, mais à leur grande surprise, d’importants travaux doivent être effectués. Les acheteurs réclament la somme de 15 000$ aux vendeurs puisqu’ils auront essentiellement une nouvelle piscine suite aux travaux. Le tribunal est d’avis que l’affaissement des murs de la piscine et la dégradation de la structure sont un problème grave. Les photos déposées en preuve sont de plus très éloquentes concernant le fait que la dégradation de la structure semblait généralisée. Puisque la piscine avait 25 ans, elle était à la fin de sa durée de vie utile. Le juge indique que les acheteurs ont donc droit à une compensation du préjudice subi sans pour autant s'enrichir[3]. Lorsque le bien affecté d'un vice caché est une piscine creusée dont la durée de vie utile est déjà très avancée, il ne peut être question de rembourser aux demandeurs la totalité de la valeur de celle-ci. Il faut tenir compte de la portion de vie utile dont les acheteurs seront privés à la suite du vice caché de la piscine. Prenant en compte les photos et l’absence de représentations de la défenderesse concernant la vétusté de la piscine, le Tribunal évalue à deux années, la période de temps à laquelle les demandeurs auraient dû bénéficier de la piscine et fixe à 1 200 $ le montant auquel ils ont droit.

En conclusion, il est donc possible de réussir un recours en vices cachés suite à la découverte de d’un ou de plusieurs problèmes concernant une piscine. Par contre, il faut que l’acheteur soit capable de prouver au juge qu’il s’agit véritablement d’un vice caché en vertu des preuves au dossier, des expertises, des photos de même que des informations dénoncées dans le rapport d’inspection préachat ou encore dans la déclaration du vendeur.

 

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[1] Depelteau c. Baribeau, 2014 QCCQ 698 (CanLII)

[2] Leduc c. Brouillette, 2016 QCCQ 7409 (CanLII)

[3] Jean-Louis BAUDOUIN et Patrice DESLAURIERS, La Responsabilité civile, 7e Édition, Volume I, Les Éditions Yvon Blais inc., 2007,  p. 438.