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Recours en vices cachés ou recours abusif

Posté le 18/06/2018

L’achat d’une résidence avec la garantie légale prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec permet à un acheteur de poursuivre en vices cachés le vendeur s’il est en mesure de démontrer que le vice est inconnu, caché, antérieur à la vente et qu’il est suffisamment grave pour dire qu’il n’aurait pas acheté la propriété ou qu’il aurait donné un prix moins élevé s’il avait eu connaissance du problème. 

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Il faut toutefois être vigilant lorsque ce recours est entrepris sans véritable fondement, car les demandeurs peuvent être condamnés à payer des dommages punitifs au vendeur, dans le cas où le recours serait jugé abusif. C’est d’ailleurs ce qui est arrivé dans une récente décision : Tremblay c. Internoscia, 2017 QCCS 1862. Voici un résumé de la décision :

Le 10 juin 2011, les demandeurs achètent l’immeuble des défendeurs, situé à Lavaltrie, pour la somme de 390 000$. Suite à leur déménagement, les demandeurs constatent plusieurs problèmes qu’ils qualifient de vices cachés (présence d’humidité au sous-sol, moisissure au rez-de-chaussée, fortes odeurs de fosse septique, problème de toile avec la piscine, problèmes de plomberie, infestation de fourmis charpentières, mauvaise conception du système de traitement des eaux usées, etc.). Ils reprochent aussi aux vendeurs de ne pas avoir effectué toutes les réparations et les travaux qu’ils s’étaient engagés à faire avant le transfert de la propriété. Les demandeurs réclament donc aux vendeurs la somme de 528 549$ à titre de dommages-intérêts et de dommages punitifs.

Les défendeurs nient que ces problèmes soient des vices cachés, car selon eux, tous les vices majeurs ont été dénoncés aux demandeurs lors de l’inspection préachat. Pour ce qui des autres problèmes, ce sont des vices qui ne sont pas cachés ou qui sont postérieurs à la vente. Les vendeurs invoquent donc l’abus de procédure et présentent une demande reconventionnelle

En réclamation de dommages de 50 000$ pour troubles et inconvénients et plus de 158 648$ en remboursement des honoraires d’avocats.

Dans l’analyse de la demande, le Tribunal indique que plusieurs des vices étaient apparents. De plus, le rapport d’inspection faisait mention de plusieurs vices et suggérait aux acheteurs d’effectuer des expertises supplémentaires, ce qu’ils n’ont pas faits. Leur demande est donc partiellement  accueillie et les vendeurs sont condamnés à leur verser la somme de 681$ pour non-respect des engagements contractés lors de la promesse de vente et 3$ pour les équipements de piscine. Par ailleurs, le Tribunal est d’avis que la demande des acheteurs est mal fondée et frivole. Le recours des demandeurs est abusif, car ils ont ignoré leur rapport d’inspection préachat qui faisait mention de tous les problèmes réels et potentiels de l’immeuble. Ils sont donc condamnés à rembourser aux défendeurs la somme des honoraires extrajudiciaires engagés (108 648 $), en plus de payer des dommages compensatoires totalisant 13 000 $.

CONCLUSION 

Bien que les vendeurs aient fait de fausses représentations dans le formulaire de déclaration du vendeur, la demande des acheteurs a été considérée comme étant abusive puisque le rapport d’inspection préachat révélait la plupart des vices et que les acheteurs en ont fait fi. De plus, d’autres vices ont été considérés comme étant de faible gravité ce qui n’a pas mené à une compensation pour les acheteurs. Il est donc important avant d’entamer une procédure judiciaire en vices cachés de s’assurer que l’on puisse prouver que les 4 critères énoncés dans le premier paragraphe de ce texte ont été rencontrés. 

 

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